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  • 您的位置:在点网 > 范文 > 演讲发言 > 文艺节目 > 以套内建筑面积计价的商品房买卖合同公摊面积出现... 正文 2016-03-09 10:28:26

    以套内建筑面积计价的商品房买卖合同公摊面积出现误差应如何处理

    相关热词搜索:计价 误差 建筑面积 应如何 套内 公摊面积怎么算 公摊面积国家标准 建筑面积计算规则

    篇一:以套内建筑面积计价的商品房买卖合同公摊面积出现误差应如何处理

    以套内建筑面积计价的商品房买卖合同公摊面积出现误差应如何处理

    新闻来源:四川华楚律师事务所 2010-12-21 【打印】 字体大小【大 中 小】 浏览次数:

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    作者:唐礼全律师

    成都的张女士于2008年6月购得一套建筑面积120平方米商品房,其中套内建筑面积100平方米,公摊面积20平方米。当时房产开发公司置业顾问向她报价为建筑面积5000元/平方米,建筑面积(含公摊)总房款为60万元。在签订正式商品房预售合同时,置业顾问要求张女士以套内建筑面积计价,即按100平方米计价,每平方米价格经折算为6000元。2010年元月该商品房建成交付张女士。交房当天开发商通知其实际建筑面积为116平方米,其中套内建筑面积100平方米未变化,公摊面积则由原来的20平方米,减少为16平方米。张女士认为其用60万元购买的应为120平方米的房屋,现在房屋建筑面积却减少为116平方,面积减少了4个平方,应由开发商退还多收取的4平方米的房款。而开发商则认为其按合同约定交付了100平方套内建筑面积的房屋,并未违反合同约定。双方各执一词,遂产生纠纷。对于本案如何处理,两种观点产生了较大分歧。一种观点认为该商品房买卖系按套内建筑面积计价,开发商按照合同约定已经交付了100平方米房屋给张女士,公摊面积减少是合同约定之外的内容,公摊面积大小不能对开发商形成合同法上的约束力。开发商可以不返还多收取的4平方米的房款;另一种观点则认为,虽然合同是按套内建筑面积计价,但是在买卖合同的房屋基本情况一栏中明确载明该房屋套内面积为100平方米,公摊面积为20平方米。且总房款60万元是按建筑面积计算,然后折算为套内建筑面积而计算总价的。因此,张女士所购房屋的公摊面

    积是计算了房款的,只是在签订合同时,用套内面积予以折算。开发商减少了公摊面积实际减少了每一位业主的应当共同享有的公用面积,对张女士及其他业主的实际权益造成了实际影响。例如,张女士及其同一层的其他业主楼道可能由原来的2米变成了1.5米,大大降低了使用该商品房的舒适性和便利性,从而给业主利益造成实质性损害。因而,开发商应返还该4平方米的房款。 笔者同意第二种意见,理由如下:1、购房者购买商品房时并非单纯购买了一套房屋的室内空间,它包括有自有空间和共用空间,共用空间包括有楼道、电梯间、物业用房、绿化面积等共有面积,不能认为商品房买卖合同以套内建筑面积计价,开发商的交付房屋的套内建筑面积才对开发商构成法律上的拘束力;2、在张女士与开发商签订的商品房买卖合同中明确约定房屋套内建筑面积为100平方米,公摊面积为20平方米。但是在房屋交付时,开发商所交付的房屋面积中公摊面积仅为16平方米,开(来自:www.zaidian.cOm 在 点 网)发商显然具有违约行为,应当依照合同法规定承担违约责任;3、商品房买卖合同计价方式为以套内建筑面积计价以及面积误差处理是以套内建筑面积为依据等理由不能作为开发商免除退还房款责任的理由。根据张女士陈述及相关证据可以证明该商品房在签订合同之前是以建筑面积计价的,只是在签订买卖合同时,将房屋价款折算成套内建筑面积计价。换句话说实际上张女士的公摊面积是花了与套内面积同样的价钱购买的。但是,开发商交房时公摊面积减少而又拒绝退款,显然是没有依据的;

    4、本案开发商应当按照购买时建筑面积的单价即5000元/平方米退还张女士的房款。

    本案评析:本案焦点及难点主要在于:1、商品房买卖合同以套内建筑面积计价时,公摊面积误差开发商是否属于违约;2、公摊面积减少是否给购房者权

    益造成实质损害;3、合同中套内建筑面积误差处理能否适用于公摊面积误差的处理;4、开发商应按何种房屋单价退还购房者张女士的购房款。

    篇二:商品房面积误差如何产生,商品房面积误差该如何处理?

    商品房面积误差如何产生,商品房面积误差该如何处理? 面积误差,指预售商品房交付时的实测面积与商品房预售合同订立时的预测面积发生不一致的情况。主要存在于按外套内建筑面积计价和按建筑面积计价的商品房预售中。那么,商品房面积误差如何产生,商品房面积误差该如何处理?

    一、商品房面积误差如何产生

    司法实践中,商品房买卖合同约定的面积与产权证的面积常有误差。其主要原因有:

    1、双方签订房屋买卖合同后因商品房开发项目的设计变更造成的房屋面积误差;

    2、因产权登记时露台(楼顶平台)不计算为房屋建筑面积,而买卖双方在房屋买卖合同中将独立或不独立使用的露台(楼顶平台)面积计入房屋建筑面积造成的面积误差;

    3、适用的测量规则标准不同造成的面积误差。上述原因造成的面积误差比绝对值一般在3%以上,买卖双方往往因此产生纠纷。另外,由于施工、测绘规则允许的误差而造成的面积误差在所难免,因误差比值较小,双方一般能协商解决。

    二、商品房面积误差该如何处理

    1、商品房开发项目设计变更造成的房屋面积误差的认定处理

    买卖双方因设计变更造成的实测房屋套内建筑面积或建筑面积(含公摊面积)与房屋买卖合同约定面积不符的,应依据最高人民法院《解释》第14条的有关规定处理,即合同有约定的,按照约定处理。合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:

    (1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;

    (2)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

    2、露台、楼顶平台面积计入房屋买卖合同面积造成误差的处理

    依据建设部1995年制定的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(试行)中有关“建筑面积”的规定,商品房销售面积不含露台面积,因此在产权登记时,土地房产管理部门审核卖方委托测绘单位测量的成果时,露台面积是不计入房屋建筑面积的。但在商品房销售中,买卖双方已将有使用功能的露台面积计入房屋建筑面积作为买卖的标的物,在签订合同时约定计入房屋建筑面积,由此产生了面积误差。买方以商品房销售面积不含露台面积,其不享有露台所有权等为由,要求卖方退还房款。这类面积误差不能认定为实测面积与合同约定面积不符,不适用最高法院《解释》第14条的规定,应依据建筑物区分所有权和共有权的民法理论及双方当事人的约定来处理这类面积误差的纠纷。

    土地房管部门审核实测面积时,虽不确认露台为房屋建筑面积,但对于卖方单独计价出售独立使用的露台,由于露台具有独立使用价值(功能),具有排他性,可归买方所有。根据意思自治和有偿使用原则,双方已约定作为房屋买卖合同的标的物,由买方支付约定的价款是公平合理的,也符合诚实信用原则。出卖人对独立使用的露台面积不单独计价,采取适当提高商品房面积售价,或者按“套”、“单元”计价一并出售的,同样应予以保护,买方要求退还露台面积房款的,不予支持。

    对于不独立使用的露台,因不具有排他性,属整幢楼房业主共用,买方使用时往往会与他人产生纠纷,买卖双方计入房屋面积进行交易,损害了其他业主的合法权益,买方要求卖方退还露台房款的,应予以支持。

    3、测量规则标准不同造成面积误差的认定处理

    由于商品房预售时双方在合同中约定的面积,一般都是卖方依据商品房项目施工设计图纸自行测算或委托测绘单位测算的预测面积。预测和实测适用的测量规则标准有时不同(或测量规则标准的变更),主要是公摊面积的计算方法不一样,有的开发商将建设部《商品房销售计算及公用建筑面积分摊规则》中不属于公摊或没有规定作为公摊的面积计算为公摊面积,如将外墙、骑楼、人防工程的地下室、高层建筑的结构转换层等面积计入公摊面积。

    土地房产管理部门在审核实测面积时,没有把该公摊面积予以确认为房屋建筑面积,故造成面积误差。对于测量规则标准不同造成的面积误差,法院应根据原预测面积的测量规则标准审查预测面积与实测面积认定是否存在误差,对于适用预测的测量规则标准作为公摊的,而实测面积适用的测量规则标准又不作为公摊的面积误差,由于是测量规则标准不同造成的,并非买卖双方的原因,因此不予认定实际面积误差。双方可对合同中的销售面积作调整,但应维持原合同约定的总价款不变。一方以此面积误差要求补交或退还房款的,不予支持。对于已适用同一测量规则标准测绘后的实测误差,应认定为实际面积误差,依合同约定或司法解释的规定处理。

    在商品房预售中,存在三种类型的面积误差:套内建筑面积误差、共有建筑面积误差及建筑面积误差。针对不同的面积误差,应采取不同的处理方式,建议购房者们多多向专业的房产律师咨询,相信以他们丰富的房产领域的实践经验,一定能够很好地维护您的合法权益。

    篇三:漫谈商品房买卖合同面积误差纠纷之处理

    漫谈商品房买卖合同面积误差纠纷之处理 来源::日期:2009-11-08陈万金 山东泰中律师事务所主任 法学硕士

    在商品房销售中,购房者和开发商就暂测面积与实测面积的差异发生纠纷时有发生,商品房的销售包括现售和预售,在预售情形中,合同中约定的面积不会是产权登记面积,即使在现售情形中,绝大多数待销房屋的面积也都是暂测面积,其产权登记面积依据《房产测绘管理办法》的规定,应当由房地产开发企业在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘,测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于权属登记,故而因面积误差引发的纠纷不胜枚举。而法规对于该问题的处理规定也不够具体、明确,导致相同的案情,各地处理的结果却不同。

    一、相关概念

    暂测面积是指房屋未竣工前,测量机构或其他单位依施工图及规定的计算办法测算的面积。而实测面积,是指房屋竣工后,经测量机构实地丈量出具的《建筑面积测算表》上认定的面积。由于房屋预售是房产商将尚未建成的房屋向社会销售,所以在预售合同中,双方当事人约定的建筑面积只能是暂测面积。由于施工图纸与实际完工的建筑之间会存在差异,暂测面积与实测面积发生误差就在所难免。

    商品房销售面积还有套内建筑面积与共用分摊建筑面积之分,即商品房的销售面积是套内建筑面积与共用分摊建筑面积之和。套内建筑面积包括套内使用面积、套内墙体面积及阳台建筑面积。套内使用面积是每套住宅户门内除墙体厚度外全部净面积的总和,包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜、户内楼梯等。套内墙体面积是套内使用空间周围的围护或承重墙体,包括共用墙和非共用墙。对于封闭的阳台和不封闭的阳台,其建筑面积的计算方式并不相同。共用分摊建筑面积是以幢为单位的,本幢内的共用建筑面积可以分摊至每套住宅,其面积包括电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整幢建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积以及各套住宅公共建筑空间之间的分隔、外墙墙体。套内建筑面积、共用分摊建筑面积最终是由有资质的部门进行测绘的,存在着一套全面而专业的测算原则及方式。

    二、相关法规

    1 . 对于房屋面积问题,《城市房地产管理法》以及中华人民共和国建设部颁布的《城市商品房预售管理办法》对房屋面积增减的问题并未作出明确规定。

    2.建设部在2001年4月4日颁布的《商品房销售管理办法》第20条中对此加以规定,《商品房销售管理办法》第20条规定“按套内建筑面积或者建筑面积计价的,当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积有发生误差的处理方式,合同未作约定的,按以下原则处理:(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款;(二)面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。”

    3.2003年3月24日颁布的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条:“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:①面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;②面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”

    4. 地方规定:

    (1)《北京市房地产转让办法》

    第四十七条:预售商品房按照套内建筑面积计价的,预售合同中载明的预售的套内建筑面积与实测的套内建筑面积发生误差时,按照合同约定的方式处理。合同中未作约定或者约定不明的,按照下列规定处理:

    (一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,根据实测面积结算房价款。

    (二)面积误差比绝对值超出3%的,预购人有权退房。预购人退房的,房地产开发企业应当在预购人提出书面退房要求之日起30日内退还预购人已付房价款及其利息。预购人不退房的,实测面积大于合同约定的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由预购人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担,产权归预购人。实测面积小于合同约定的,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还预购人;超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还预购人。

    本办法所称的面积误差比等于实测面积与合同约定面积之差除以合同约定面积乘以100%。

    第四十八条 预售商品房按照建筑面积计价的,预售合同中载明的预售建筑面积、套内建筑面积与实测面积发生误差时,按照合同约定的方式处理。合同未作约定或者约定不明的,按照下列规定处理:

    (一)建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内(含3%)的,根据实测面积结算房价款。

    (二)建筑面积误差比绝对值超出3%的,依照本办法第四十七条第一款第(二)项的规定执行。

    (三)建筑面积误差比绝对值在3%以内(含3%)、套内建筑面积误差比绝对值超出3%的,购房人有权退房。预购人退房的,房地产开发企业应当在预购人提出书面退房要求之日起30日内退还预购人已付房价款及其利息;购房人不退房的,根据实测面积结算房价款。

    第四十九条 预售商品房按照套(单元)计价的,商品房预售合同中应当约定商品房的套型、详细尺寸和误差范围及处理方式并附平面图。

    按照套(单元)计价的预售商品房实际交付时,房屋的套型与设计图纸一致,相关尺寸在预售合同约定的误差范围之内的,总价款不变。套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围的,按照合同约定的方式处理;合同未作约定的,由当事人协商解决;协商不成的,可以依法申请仲裁或者提起民事诉讼。

    (2)《上海市房地产转让办法》

    第四十四条:预售商品房交付时,其建筑面积与预售合同的约定出现增减的,应当按照下列规定处理:

    (一)因按照本办法第二十七条第二款规定分摊房屋共用部位的建筑面积或者因具有相应资质的测量机构实际勘测的误差而造成建筑面积增减的,预售合同约定的转让总价格不变。

    (二)因预售商品房的建筑设计变更而造成建筑面积增减的,按照本办法第三十九条的规定处理。

    (三)除本条第(一)项、第(二)项所列的情形外,建筑面积超过预售合同约定的,受让人可以不承担增加建筑面积部分的价款;建筑面积不足预售合同约定的,房地产开发企业应当将减少建筑面积部分的价款退还受让人。但预售合同另有约定的,从其约定。

    第三十九条 :已经预售的商品房,房地产开发企业不得擅自变更其建筑设计;确需变更的,应当在征得预购人同意并报规划管理部门审核批准后,与预购人订立预售合同的变更协议。

    未征得预购人同意,房地产开发企业变更预售商品房的建筑设计的,预购人有权解除预售合同,并由房地产开发企业承担违约责任。

    三、两个相反的案例

    1.案例一

    案情简介:

    2004年4月2日,原告王某与被告山东某房地产公司签订《商品房预售合同》,该合同约定,原告王某购买被告山东某房地产公司开发承6号楼18室房屋1套,该房屋暂测建筑面积为213平方米,房屋总价款为639000元;该房屋交付使用时,建筑面积以房屋管理局认定的测绘机构实测面积为准,增建面积据实结算。2006年6月2日,被告通知原告王某,根据房地产测绘所的勘测报告,原告王某购买的房屋实测面积为232.07平方米,其中套内建筑面积195.07平方米,公用建筑分摊面积38平方米, 与合同约定的暂测

    面积相差19.07平方米,要求王某按原价补交购房57210元,否则,不予办理入住手续, 在此情况下,原告王某无奈之下向被告上地产公司交纳了增加部分面积的购房款57210元,并办理了入住手续。之后原告王某认为,《商品房预售合同》就建筑面积增减的处理约定不明确,公用建筑分摊面积38平方米太高。双方为此产生纠纷,王某诉至法院.

    法院经审理认为:双方签订的《商品房预售合同>合法有效,对于建筑面积增减处理的约定明确有效.原告应当按照合同的约定支付差额房款,被告应当给原告办理入住手续,并作出了相关判决。

    也就是说购房人想免交因房屋实测面积增加部分的差额房款目的没有达成.但是同样的纠纷案情,如发生在上海地区,则判决结果却完全相反.请看案例:

    2.案例二:

    案情简介:

    2005年8月26日,原告张清波与被告上海洪峰地产公司签订《上海市商品房预售合同》,该合同约定,原告张清波购买被告上海洪峰地产公司开发承建的“洪峰公寓”12号楼1808室房屋1套,该房屋暂测建筑面积为189.12平方米,其中套内建筑面积156.98平方米,共用分摊建筑面积32.14平方米,房屋总价款为72500元;该房屋交付使用时,建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准。如暂测面积与实测面积不一致时,除法律、法规、规章另有规定外,按下列约定处理:(1)按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补;(2)上海洪峰地产公司同意当暂测面积与实测面积的误差超过+3%(包括+3%),不向原告张清波收取超过部分的房价款。

    2005年12月18日,被告上海洪峰地产公司开发承建的“洪峰公寓”竣工验收,经有关部门测绘,本案系争房屋建筑面积为192.74平方米,其中套内建筑面积157.063平方米,共用分摊建筑面积35.677平方米。

    2005年12月20日,被告上海洪峰地产公司向原告张清波发出办理入住通知书,并要求原告张清波补交增加部分面积的购房款13877元,其中共用分摊建筑面积增加部分的款项为13559.27元。被告上海洪峰地产公司通知张清波补交增加公摊面积部分的购房款的要求遭到原告拒绝。但被告上海洪峰地产公司以不补交增加部分面积的购房款,该公司将不给原告张清波办理入住手续。在此情况下,原告张清波无奈之下向被告上海洪峰地产公司交纳了增加部分面积的购房款13877元,并办理了入住手续。

    原告张清波认为,2005年8月26日,其与被告上海洪峰地产公司签订《上海商品房预售合同》,购买被告开发承建的“洪峰公寓”12号楼1808室房屋 1套,该房屋暂测建筑面积189.12平方米,其中套内建筑面积156.98平方米,共用分摊建筑面积32.14平方米。但是在合同履行过程中,经上海有关部门测绘,被告交付使用的房屋建筑面积为192.74平方米,其中套内建筑面积157.063平方米,共用分摊建筑面积35.677平方米。在办理收房手续时,被告上海洪峰地产公司向其收取了包括共用分摊建筑面积增加部分在内的房款。本人当时提出异议,但被告以不补交公摊面积部分的购房款,则不给办理入住手续。据此,在被告胁迫下,自己才向被告交纳公摊面积增加部分的购房款13559.27元。根据《上海市房地产转让办法》的有关规定,对于公摊面积增加部分的面积,购房者不予补交此部分增加面积的购房款。因此,被告要求购房者承担公摊面积增加部分的购房款缺乏事实和法律依据,理应将自己多交纳部分的购房款予以返还。。 被告上海洪峰地产公司认为,原告张清波所购房屋不仅共用分摊面积增加,套内面积亦有增加。根据双方签订的《上海市商品房预售合同》的约定,对于房屋的最终购房总款,按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补。因此,本公司根据合同的约定,要求原告张清波补交增加面积部分的购房款是有法律事实和依据的。故原告张清波向法院提起的诉讼请求于法无据,请求法院依法驳回原告张清波的诉讼请求。法院判决

    上海市奉贤区人民法院经审理认为,原告张清波与被告上海洪峰地产公司签订的商品房预售合同系双方真实的意思表示,该合同合法有效,双方应当自觉全面履行。在本案中,双方当事人系争房屋的焦点是对于公摊面积增加,购房者是否应当承担增加部分的购房款?《上海市房地产转让办法》第44条第1款对

    预售商品房交付时建筑面积增减的处理作了如下规定,因按照本办法第 27条第2款规定分摊房屋共用部位的建筑面积或者因具有相应资质的测量机构实际勘测的误差而造成建筑面积增减的,预售合同约定的转让总价格不变。因此,因分摊房屋共用部位的建筑面积而引起建筑面积增减差异的,应适用上述《上海市房地产转让办法》第44条第1款规定,故原告张清波要求被告上海洪峰地产公司返还13559.27元于法有据,本院予以支持。据此,上海市奉贤区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第5条、第6条,《中华人民共和国合同法》第8 条、第60条,《上海市房地产转让力、法》第44条第1款之规定,判决如下: 被告上海洪峰地产公司应于本判决生效之日起5日内,返还原告张清波13559.27元购房款。

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